나인원한남 취득세 중과 취소 논란, 고급주택 기준 재조명

 

 

2000억 원 취득세 환급?! 나인원한남 사태로 고급주택 기준의 현실성 논란이 재점화되었습니다. 50년 된 과세 기준, 과연 지금도 유효할까요? 전용면적, 시가표준액을 둘러싼 논쟁과 해결 방안을 제시합니다. 고급주택, 과세 형평성, 조세 정의 등 핵심 키워드를 통해 자세히 알아보세요!

나인원한남 사태로 드러난 고급주택 과세의 허점

나인원한남을 둘러싼 취득세 중과 취소 결정은 우리나라 고급주택 과세 시스템의 민낯을 적나라하게 보여주는 사건입니다. 마치 짜릿한 스릴러 영화처럼, 2,000억 원이라는 어마어마한 세금 환급 규모 는 물론이고, 그 이면에 숨겨진 고급주택 과세 기준의 모순이 마치 거대한 빙산의 일각처럼 드러나면서 사회적 파장을 일으켰습니다. 1975년에 제정된 고급주택 취득세 중과 제도는 당시의 사회경제적 상황을 반영하여 사치성 소비를 억제하고 조세 정의를 실현하고자 하는 고귀한 취지였습니다. 하지만 세월의 흐름 앞에 장사 없다고, 50년이라는 긴 시간이 흐른 지금, 과연 현행 기준이 시대적 흐름을 따라가고 있는지, 아니면 낡은 유물처럼 먼지만 쌓여가고 있는지 심각하게 되짚어 봐야 할 시점입니다.

현행 고급주택 기준, 시대착오적인가?

현행 지방세법은 고급주택을 ① 전용면적 245㎡ (복층형 274㎡) 초과, ② 시가표준액 9억 원 초과라는 두 가지 잣대로 판단합니다. 나인원한남은 이 기준에서 희비가 엇갈렸습니다. 펜트하우스(전용 244㎡)와 복층형(전용 273㎡) 모두 전용면적 기준에서 단 1㎡씩 미달하여 고급주택이라는 굴레에서 벗어났고, 결과적으로 중과세를 피해갔습니다. 마치 줄타기를 하는 곡예사처럼 아슬아슬하게 기준을 비껴간 셈이죠. 이처럼 면적 기준을 요리조리 피해 가는 사례가 늘어나면서, 과연 1㎡의 차이가 고급주택 여부를 결정짓는 핵심 요소인지 , 아니면 단지 숫자 놀음에 불과한 것인지 의문이 제기되고 있습니다. 게다가, 서울 아파트 평균 공시가격이 이미 9억 원을 훌쩍 넘어선 지금 , 9억 원이라는 가액 기준은 마치 박물관에 전시된 유물처럼 그 실효성을 잃은 지 오래입니다. 이러한 현실을 외면한 채 낡은 기준만 고수한다면 과세 형평성 논란은 계속해서 불거질 수밖에 없습니다.

지하 주차장, 개별 창고… 고급주택 판단의 딜레마

서울시는 나인원한남의 지하 주차장과 개별 창고가 입주민 전용 공간으로 기능한다는 점을 지적하며 고급주택으로 간주해야 한다고 주장했습니다. 하지만 조세심판원은 이 주장을 받아들이지 않았습니다. 더욱이 현장 조사 없이 서면 심리만으로 결론을 내린 점은 마치 눈을 가리고 코끼리의 다리만 만져보고 전체 모습을 판단하는 것처럼, 논란의 불씨를 키웠습니다. 이번 사례는 고급주택 판단 기준의 모호함 과 자의적 해석 가능성을 여실히 보여주는 대표적인 예시입니다. 명확한 기준 없이 공용면적과 전용면적의 경계가 흐릿해지는 상황은 과세 당국의 재량권 남용 및 조세 회피의 온상이 될 수 있습니다. 건설사들은 마치 숨바꼭질을 하듯, 법의 허점을 이용하여 고급주택 기준에 근접한 면적의 주택을 공급하고, 대신 고급 시설을 제공하는 편법을 사용하고 있습니다. 이는 조세 정의를 훼손하고 성실한 납세자들의 상대적 박탈감을 심화시키는 결과를 초래합니다.

고급주택 과세, 어떻게 개선해야 할까?

면적 기준, 유지해야 할까?

현재 국회에는 면적 기준을 삭제하고 가액 기준만으로 고급주택을 판단하는 지방세법 개정안이 발의되어 있습니다. 하지만 단순히 가액 기준을 높이는 것만으로는 충분하지 않습니다. 마치 낡은 옷에 단추만 새로 달듯, 근본적인 해결책이 될 수 없습니다. 고급주택의 개념 자체를 재정립 하고 시대 변화를 반영한 새로운 기준을 마련 해야 합니다. 주택의 위치, 건축 자재, 제공되는 서비스, 주변 환경 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하는 방안을 검토해야 합니다. 예를 들어, 인공지능(AI) 기반의 평가 시스템을 도입하여 객관적인 지표를 개발하고, 고급주택 여부를 자동으로 판단하는 시스템을 구축하는 것도 고려해 볼 만합니다. 이를 통해 과세의 투명성과 효율성을 높이고, 조세 회피 가능성을 최소화할 수 있습니다.

조세심판원, 그 역할과 권한은?

조세심판원의 결정에 대해 행정청이 이의를 제기할 수 없다는 현행 제도는 과세 당국의 과세권을 약화시키고 조세 정의 실현에 걸림돌이 될 수 있습니다. 조세심판원의 권한과 역할에 대한 재검토가 필요하며, 필요하다면 상급심 제도를 도입하는 방안도 고려해 볼 만합니다. 또한, 조세심판원의 전문성을 강화하고, 현장 조사를 의무화하여 판단의 정확성을 높이는 방안도 모색해야 합니다.

고가 주택 과세, 형평성 확보가 관건

고가 주택에 대한 과세 형평성을 확보하는 것은 조세 정의 실현의 핵심 과제입니다. 고급주택 기준 개정을 통해 변화된 시장 상황을 반영하고, 실질적인 과세 형평성을 확보 해야 합니다. 이를 위해서는 다양한 이해관계자의 의견을 수렴하고, 사회적 합의를 도출하는 과정이 필수적입니다. 또한, 장기적인 관점에서 고가 주택 과세 방향을 설정하고, 안정적이고 예측 가능한 세제 운영을 통해 시장의 불확실성을 해소해야 합니다.

미래를 위한 조세 시스템, 지금부터 준비해야

나인원한남 사례는 우리 사회에 만연한 조세 불평등 문제를 다시 한번 일깨워주는 중요한 사건입니다. 고급주택 취득세 중과 제도의 본래 취지를 되살리고 조세 정의를 실현하기 위해서는 시대에 뒤떨어진 과세 기준을 과감하게 개편해야 합니다. 단순한 미봉책이 아닌, 근본적인 문제 해결을 위한 사회적 공론화와 정책적 노력이 절실히 필요한 시점입니다. 지속가능하고 공정한 조세 시스템 구축을 위해 모두의 지혜와 협력이 필요합니다. 미래 세대를 위해, 지금부터 힘을 모아 더 나은 조세 시스템을 만들어 나가야 합니다.