DSR 규제 강화, 무주택자 매수 계획 '멘붕'

2025년 7월부터 시행되는 3단계 스트레스 DSR 규제 강화로 인해 무주택자들의 주택 매수 계획에 차질이 생길 것으로 예상됩니다. ㅠ.ㅠ 갑작스러운 규제 강화 소식에 무주택자들은 혼란에 빠졌는데요, 과연 이번 DSR 규제 강화가 시장에 어떤 영향을 미칠지, 그리고 무주택자들은 어떻게 대응해야 할지 자세히 알아보겠습니다.

스트레스 DSR 3단계 시행, 무엇이 달라지나?

전 금융권 가계대출에 1.5% 스트레스 금리 부과

금융당국은 2025년 7월 1일부터 전 금융권의 주택담보대출, 신용대출, 기타 대출(카드론, 주택 외 담보대출 등)에 1.5%의 스트레스 DSR을 부과하기로 했습니다. 스트레스 DSR이란, 미래 금리 변동 위험을 감안하여 대출 가능 금액을 산정하는 방식입니다. 즉, 금리가 오를 가능성을 미리 반영하여 대출 한도를 줄이는 것이죠.

연 소득 1억 원, 30년 만기 주담대 한도 3300만 원 감소?!

금융당국의 시뮬레이션 결과에 따르면, 연 소득이 1억 원인 사람이 30년 만기, 연 4.2% 금리의 혼합형(5년 고정+이후 변동금리), 원리금 균등상환 조건으로 주택담보대출을 받는다고 가정할 경우, 2단계 적용 시 한도는 6억 3000만 원이지만 3단계에서는 5억 9000만 원으로 약 3300만 원(5%)이 줄어들게 됩니다. ㅠㅠ 소득이 높은 사람도 3천만 원이 넘게 줄어드니, 소득이 낮은 사람들은 더 큰 영향을 받겠죠?

지방 주담대는 예외?! 올해 말까지 2단계 스트레스 금리 적용

다만, 3단계 조치에서 지방 주택담보대출은 제외하고 2단계 스트레스 금리인 0.75%를 2025년 말까지 적용합니다. 최근 지방 건설 경기가 악화하고, 주택담보대출 신규 취급액에서 지방 주택담보대출이 차지하는 비중이 감소하는 점을 감안한 조치입니다. 휴, 그래도 지방은 조금 숨통이 트일 것 같네요.

전문가들은 어떻게 전망할까?

"시장 수요에 큰 영향 없을 것", 하지만 실수요자는 '멘붕'

전문가들은 이번 규제가 전체적인 주택 시장에 큰 영향을 미치기는 어려울 것이라고 입을 모읍니다. '똘똘한 한 채'를 중심으로 서울 강남 3구와 마용성(마포, 용산, 성동) 등에 여전히 매수자들의 수요가 쏠리고 있기 때문입니다. 하지만, 자금 조달 능력이 상대적으로 부족한 실수요자 중심으로 거래 위축이 나타날 가능성이 높아집니다.

우리은행 부동산리서치랩장 "수도권 대출 한도 감소, 급격한 수요 위축은 제한적"

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "스트레스 DSR 3단계 규제의 7월 시행에 따라 수도권의 대출 한도 감소(스트레스 금리 1.5%)는 있겠으나 급격한 주택시장 수요 위축은 제한적일 전망이다"라며 "서울 아파트 매물 감소와 분양 진도율 저하, 임대료 상승 등에 따른 매매가 상승 움직임이 이어지고 있고, 기준금리 인하에 대한 시장 기대가 남아 있는 상황이기 때문이다"라고 분석했습니다.

대한건설정책연구원 연구위원 "대출 최대한 받아야 하는 실수요자, 큰 영향 불가피"

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "스트레스 DSR은 '대출을 안 해주는 것'이 아니라 '대출 한도를 줄이는 것'이 핵심이다"라며 "따라서 대출을 최대로 받아야만 주택 매수가 가능한 실수요자들의 경우 큰 영향을 받을 수밖에 없다"고 진단했습니다. ㅠ.ㅠ 결국, 자금력이 부족한 무주택 실수요자들만 더 힘들어지는 상황이네요.

무주택자는 어떻게 대응해야 할까?

꼼꼼한 자금 계획 수립은 필수!

DSR 규제 강화로 인해 대출 한도가 줄어들면서, 무주택자들은 더욱 꼼꼼한 자금 계획을 수립해야 합니다. 자신의 소득과 부채 상황을 정확히 파악하고, 최대한 대출을 받지 않아도 되는 선에서 주택 구매 계획을 세워야 합니다.

금리 인상에 대비한 변동 금리 대출은 신중하게!

향후 금리 인상 가능성을 염두에 두고, 변동 금리 대출보다는 고정 금리 대출을 고려하는 것이 좋습니다. 또한, 대출 만기를 최대한 늘려 월 상환 부담을 줄이는 것도 하나의 방법입니다.

정부 지원 정책 적극 활용하기!!

정부에서 제공하는 다양한 주택 구매 지원 정책을 적극 활용하는 것도 좋은 방법입니다. 생애 최초 주택 구매자, 신혼부부, 청년 등을 대상으로 하는 특별 대출 상품이나 세제 혜택 등을 꼼꼼히 확인하여 자신의 상황에 맞는 정책을 활용해야 합니다.

결론: 장기적인 관점에서 신중하게 접근해야

DSR 규제 강화는 무주택자들의 주택 구매 계획에 적지 않은 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 하지만, 단기적인 시장 상황에 일희일비하기보다는 장기적인 관점에서 신중하게 접근하는 것이 중요합니다. 전문가들의 의견을 참고하고, 자신의 자금 상황과 미래 계획을 고려하여 합리적인 선택을 해야 할 것입니다. 부디 현명한 선택으로 내 집 마련의 꿈을 이루시길 바랍니다! :)