스트레스 DSR 시행, 수도권 부동산 시장에 미칠 영향은?
2025년 7월부터 수도권에 3단계 스트레스 DSR이 시행될 예정입니다.😱 이로 인해 대출 의존도가 높은 지역의 매수 심리가 위축될 것이라는 전망이 나오고 있습니다. 하지만 강남 3구와 같은 핵심 지역은 '똘똘한 한 채' 선호 현상으로 인해 강보합세를 유지할 것으로 예상됩니다. 과연 스트레스 DSR이 수도권 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 자세히 알아보겠습니다.🧐
스트레스 DSR, 대출 한도 감소로 이어지나?
대출 가능 금액, 얼마나 줄어드나?
우리은행 WM 영업전략부의 시뮬레이션에 따르면, 연 소득 1억 원인 차주가 수도권에서 10억 원짜리 아파트를 매수할 때 혼합형 주택담보대출(LTV 70%, 35년 만기, 원리금균등상환, 대출금리 4% 가정)을 실행할 경우, 현재 최대 7억 원까지 대출이 가능합니다. 하지만 7월부터는 6억 4400만 원으로 5600만 원(약 8%) 줄어들게 됩니다. 연봉 5000만 원인 차주가 6억 원짜리 아파트를 매수할 때도 주택담보대출 한도는 3억 7600만 원에서 3억 2000만 원으로 축소됩니다.
대출 의존도 높은 지역, 거래 감소 예상
우리은행 WM 영업전략부 부동산 연구원은 "이미 2단계 스트레스 DSR이 시행되고 있는 데다 금리 인하가 3단계 시행 효과를 상쇄하면서 집값에 미치는 영향이 크지 않을 것"이라고 전망했습니다. 하지만 "대출 의존도가 높은 서울 외곽과 일부 수도권에서는 거래가 감소할 것으로 예상한다"고 덧붙였습니다. 아무래도 대출 한도가 줄어들면, 자금력이 부족한 사람들은 집을 사기 어려워지겠죠?🤔
실제로 대출 비중이 높은 지역은 어디?
법원 자료에 따르면, 올해 4월 서울에서 소유권이전등기(매매) 신청이 접수된 집합건물의 거래가액 대비 채권최고액 비율이 가장 높은 곳은 노원구(63.5%)였습니다. 금천구(62.9%), 은평구(62.5%), 강북구(62%) 등이 뒤를 이었습니다. 인천 서구(76%)와 경기 화성(71%), 평택(70%) 등은 70%대를 넘어섰습니다. 채권최고액은 은행이 돈을 빌려줄 때 갚으라고 요구할 수 있는 최대 금액으로, 1금융권 기준 대출금의 120% 수준입니다. 즉, 비율이 낮을수록 집을 살 때 돈을 적게 빌렸다는 의미입니다.
핵심 지역은 '똘똘한 한 채' 선호로 강세 유지?
강남 3구, 대출 의존도 낮아 영향 미미
반면, 송파구(42.6%), 서초구(44.8%), 강남구(45.9%)는 채권최고액 비율이 낮았습니다. 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 "자산가 중심 시장으로 재편된 서울 핵심지는 대출 의존도가 낮고 자금 조달 여력이 크기 때문에 스트레스 DSR 확대 영향이 크지 않다"고 분석했습니다. 오히려 금리 인하와 공급 부족 우려 등이 작용해 점진적 상승세가 유지될 것이라고 전망했습니다. 역시 '부동산은 강남 불패'라는 말이 괜히 나온 게 아니겠죠?😎
토지거래허가구역 확대, 매물 감소로 이어져
올해 3월 서울시의 토지거래허가구역 확대에 따라 강남 3구를 중심으로 매매 매물이 감소한 것도 스트레스 DSR 시행 효과를 상쇄할 것이라는 분석이 나옵니다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면, 이날 송파구 아파트 매매 매물은 두 달 전보다 30% 감소했습니다. 서초구와 강남구도 각각 26%, 15% 줄었습니다. 매물이 줄어들면 희소성이 높아져 가격이 오르는 건 당연한 이치겠죠?🤔
비수도권, 12월까지 유예... 하지만 미분양 적체로 영향 제한적
비수도권의 경우 3단계 스트레스 DSR 시행이 12월까지 유예되면서 한숨 돌리게 됐습니다. 하지만 미분양이 적체돼있는 만큼 집값에 미치는 영향은 적을 것이라는 전망이 나옵니다. 대한건설정책연구원 연구위원은 "집을 살 생각이 없던 사람들에게 집을 살 생각을 만드는 정도가 아니라면 수도권과 지방의 차등 규제가 시장 수요에 미치는 영향이 미미하다"고 강조했습니다. 결국, 수요가 없으면 아무리 규제를 풀어도 집값 상승은 어렵다는 이야기겠죠?😥
앞으로의 부동산 시장, 어떻게 전망해야 할까?
금리 인하, 공급 부족 등 변수 고려해야
스트레스 DSR 시행 외에도 금리 인하, 공급 부족 등 다양한 변수가 부동산 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 섣불리 전망하기보다는 시장 상황을 꾸준히 주시하면서 신중하게 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다. 부동산 시장은 워낙 변동성이 크기 때문에 전문가들도 예측하기 어렵다고 하잖아요?😅
전문가 의견 참고, 신중한 투자 결정 필요
부동산 전문가들은 "단기적인 규제 변화에 일희일비하기보다는 장기적인 관점에서 투자 가치가 있는 곳을 선택해야 한다"고 조언합니다. 또한, 자신의 자금 상황과 투자 목표에 맞춰 신중하게 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다. 부동산 투자는 큰돈이 들어가는 만큼, 신중하게 생각하고 결정해야 후회하지 않겠죠?!😉